Ein Vermieter kann den im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten nicht ohne Weiteres ändern. Das geht nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau nur ausnahmsweise und mit gewichtigem Grund.
Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen. Der Mieter beanstandete jedoch, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe. Deshalb verrechnete er das seiner Auffassung nach entstandene Guthaben sowie Anwaltskosten in dem Zusammenhang.
Verteilung nach Personen versus Wohnfläche
Das Amtsgericht bestätigte sein Vorgehen mit Urteil vom 15.8.2025 (Az. 32 C 16/25). Der Mieter habe zu Recht gerügt, dass die Vermieterin statt der vom früheren Eigentümer vorgenommenen Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen hat. Eine Änderung der Verteilung hätte die Zustimmung beider Vertragsparteien erfordert.
Eine Ausnahme davon sei nur möglich, wenn die weitere Verwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels für die neue Eigentümerin unzumutbar sei. Davon konnte diese das Gericht jedoch nicht überzeugen, zumal sie den alten Verteilungsschlüssel bei einigen Positionen dennoch weiter verwendete.
Aufrechnung durch den Mieter rechtens
Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergaben, konnte der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen. Zugleich stellt die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, sodass der Mieter auch die Kosten für die anwaltliche Prüfung aufrechnen konnte.
(AG Hanau / STB Web)
Artikel vom 11.09.2025