Branchen

• Wir kennen die steuerlichen Auswirkungen der verschiedenen Rechtsformen und deren Strukturen und wie sie in sich wirken – von der untersten Tochtergesellschaft bis zum Gesellschafter. Hier kennen wir Strategien und Gestaltungen, die steuerlich am sinnvollsten sind.
• Wir nutzen alle möglichen steuerrechtlich zulässigen Gestaltungsspielräume zur Gewinn- bzw. Verlustoptimierung wie Nutzung von Verlustvorträgen, Abschreibungsmöglichkeiten, Bewertungsansätze, Verlagerung von Erträgen und Aufwendungen.
• Den Verkauf einer Firma bzw. deren Anteile begleiten wir von Anfang bis zum Ende – sowohl steuerlich als auch emotional. Steuerliche Optimierung als Prämisse ist für uns eine Selbstverständlichkeit.
• Den Überblick im Firmenkonstrukt behalten und Sparringpartner sein: Wir unterstützen die Geschäftsleitung bzw. Entscheidungsträger bei allen wichtigen wirtschaftlichen Themen, wie Bankengespräche, Betriebsprüfungen, Nachfolgethemen etc.
• Unterstützung und Hinweisgeber bei unternehmerischen Entscheidungen: Wir kennen die Zahlen, die Branchen, die Konkurrenzfirmen und können hier objektiv und sachlich fundiert beraten.

• Wir beraten selbständige Tierärzte unter Betrachtung eines detaillierten Branchenvergleichs: Kleintier-, Pferde-, Rinder-, Schweinepraxis – wir kennen die Vergleichszahlen.
• Wie hoch darf der Medikamenteneinsatz in der Praxis sein, welcher Mietanteil ist angemessen, wie hoch darf die Personalkostenquote sein – wir können Sie hier beraten.
• Mehr Netto vom Brutto: Wie kann die Nettolohnzahlung an angestellte Tierärzte und tiermedizinische Fachangestellte erhöht werden?
• Der Verkauf der Tierarztpraxis steht an: Wir unterstützen Sie beim Verkauf, führen Verhandlungen mit den Käufern (insbesondere beim Verkauf an sogenannte Ketten) und optimieren die steuerliche Situation beim Verkauf.

• Wir begleiten Sie bei der Existenzgründung im Rahmen der Übernahme einer bestehenden Praxis oder beim Einstieg in eine Gemeinschaftspraxis (Erstellung von Businessplan und Praxisstrategie, Unterstützung bei Verhandlung mit Kreditinstituten, Hilfestellung bei der Auswahl der finanzierenden Bank etc.).
• Auch den Verkauf Ihrer Praxis gestalten wir steueroptimiert.
• Die Lohn- und Finanzbuchhaltung erfolgt digital. Die daraus resultierenden betriebswirtschaftlichen Auswertungen sind auf Ärzte und Zahnärzte (Branchenauswertungen) abgestimmt.
• Mehr Netto vom Brutto: Wie kann die Nettolohnzahlung an angestellte Ärzte und Zahnärzte sowie medizinische Fachangestellte erhöht werden?
• Durch unsere jährlichen Steuerplanungen vermeiden Sie unvorhergesehene hohe Steuernachzahlungen.
• Wir begleiten Sie bei Betriebsprüfungen.
• Umsatzsteuerliche Fallstricke kennen wir und haben diese stets im Blick.

Überblick

Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen, Gewerbeobjekte, Bauplätze oder land- und forstwirtschaftliche Flächen bilden oft einen wesentlichen Teil des Vermögens. Aus diesem Grund ist es naheliegend, die steuerliche Situation im Zusammenhang mit der Verwaltung, Bewirtschaftung oder der Veräußerung von Immobilien optimal zu gestalten.

Rechtlich gelten Immobilien als Grundstücke, die bebaut oder unbebaut sein können. Ihre Besteuerung hängt von bestimmten Ereignissen wie Verkauf oder Nutzung, etwa durch Vermietung, ab. Je nach Nutzung und Rechtsform müssen Eigentümer verschiedene Steuerarten beachten, darunter Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer, Erbschafts- und Umsatzsteuer. Da es kein eigenes Immobilien- Steuerrecht gibt, ist eine umfassende steuerliche Beratung notwendig, um die bestmögliche Gestaltung zu finden.

steuerberatung für immobilien

Immobilien unterliegen je nach Nutzung und Transaktion verschiedenen Steuerarten. Ob Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Gewerbesteuer oder Erbschaftssteuer – wir zeigen Ihnen, welche Abgaben anfallen und wie sie optimiert werden können.

Die Grunderwerbsteuer

Bei allen Immobilientransaktionen ist die Grunderwerbsteuer zu prüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Grundstück durch eine Gesellschaft gehalten wird. Das Grunderwerbsteuergesetz regelt die zu besteuernden Vorgänge sowie umfangreiche Steuerbefreiungen, die es durch die richtige Gestaltung zu nutzen gilt.

Die Umsatzsteuer

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Diese Steuerbefreiung ist jedenfalls bei gewerblichen Mietern kein Vorteil, sondern ein Nachteil, da der Vermieter die Vorsteuer aus Bau, Reparaturen, Verwaltung nicht erstattet bekommt. Es ist daher eine Option zur Umsatzsteuer zu prüfen.

Die Gewerbesteuer

Die Gewerbesteuerpflicht bei Immobilien ergibt sich, wenn sie Betriebsvermögen sind oder eine Betriebsaufspaltung vorliegt. Kapitalgesellschaften unterliegen stets der Gewerbesteuer, während für reine Grundstücksverwaltung die erweiterte Grundbesitzkürzung gelten kann. Beim Verkauf entscheidet sich, ob ein gewerblicher Grundstückshandel oder eine private Vermögensverwaltung vorliegt – die Drei-Objekt-Grenze dient dabei nur als Anhaltspunkt.

Die Erbschafts- und Schenkungsteuer

Die Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung unterliegt der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer. Durch gezielte Gestaltungen, wie Steuerbefreiungen für Familienheime oder die Vorwegnahme der Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt, lässt sich die Steuerlast reduzieren. Auch bei der steuerlichen Bewertung bestehen Optimierungsmöglichkeiten.

Die Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf bebaute wie unbebaute Grundstücke durch die Gemeinden erhoben. Im Zuge der Grundsteuerreform gilt nicht mehr der Einheitswert. Vielmehr wird für 2022 der Grundsteuerwert anhand üblicher Bewertungsmethoden ermittelt. Alle Immobilien-Eigentümer sind verpflichtet, bis zum 31. Oktober eine Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwertes abzugeben.

steuerberatung für immobilien

Fortgeschrittene Steuerberatung stellt heute viele Instrumente zur Optimierung der Steuerlast für Immobilienvermögen zur Verfügung. Welche Gestaltung bzw. Rechtsform die für Sie passende ist, und wie diese zu individualisieren ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Nachfolgend stellen wir Ihnen beispielhaft einige interessante Steuermodelle für betriebliche und private Immobilien vor.

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Wohnungsunternehmen

Sehr große Immobilienvermögen mit eigener Verwaltung können unter bestimmten Voraussetzungen von umfassenden Steuererleichterungen bei Erbschaften und Schenkungen profitieren, wenn sie als „Wohnungsunternehmen“ gelten. Entscheidend ist, dass das Unternehmen hauptsächlich eigene Wohnungen vermietet und einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb führt. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs stellte klar, dass nicht die Anzahl der vermieteten Wohnungen, sondern das Angebot zusätzlicher Dienstleistungen maßgeblich ist.

STEUERBERATUNG FÜR IMMOBILIEN

Viele unserer Mandanten haben ähnliche Fragen rund um Immobilien und Steuern. Deshalb haben wir die häufigsten Anliegen gesammelt und verständlich beantwortet. Hier finden Sie kompakte Antworten zu wichtigen Themen wie Besteuerung, Abschreibungen, Schenkung, Erbschaft und mehr – klar, präzise und auf den Punkt gebracht.

Ein Steuerberater für Immobilienbesitzer begleitet Sie ganzheitlich – von der steuerlichen und rechtsformoptimierten Analyse des Immobilienkaufs über die laufende Vermietung bis hin zum steueroptimierten Verkauf. Wir prüfen Grunderwerbsteuer, mögliche AfA, Spekulationsfristen und Mieteinnahmen, erstellen Steuererklärungen sowie Einnahmenüberschussrechnungen und wählen die optimale Rechtsform (z. B. GbR, GmbH oder vermögensverwaltende GmbH & Co. KG), damit Sie Ihre Steuerlast nachhaltig minimieren.

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis. Es gibt jedoch Befreiungsvorschriften, z. B. wenn der Verkauf in gerader Linie (z. B. von den Eltern an das Kind) erfolgt. Daneben kann bei bestimmen Konstellationen auch Umsatzsteuer anfallen.

Beim Verkauf einer Immobilie können Einkommensteuer nebst Soli und Kirchensteuer anfallen oder Körperschaftsteuer nebst Soli und Gewerbesteuer. Ebenso kann beim Verkauf auch Umsatzsteuer anfallen.

Durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten z. B. im Rahmen der degressiven AfA, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Denkmalschutz-AfA, Sanierungs-AfA können steuerliche Verluste im Rahmen der Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, die wiederum mit anderen Einkünften z. B. aus einem Anstellungsverhältnis oder dem Gewinn aus einer gewerblichen oder selbstständigen Tätigkeit verrechnet werden können.

Zudem können vermietete Immobilien, sofern sie sich im Privatvermögen befinden, nach einer Besitzzeit des Grundstücks von 10 Jahren, steuerfrei veräußert werden.

Lineare Abschreibung: Der jährliche Betrag bleibt konstant und wird berechnet, indem die Anschaffungskosten mit dem Prozentsatz multipliert werden. Gegenwärtig bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 bei Immobilien im Privatvermögen 3%.

Degressive Abschreibung: Der jährliche Abschreibungsbetrag sinkt im Laufe der Zeit und wird auf Basis des Restwerts und der Restnutzungsdauer berechnet. Der degressive Abschreibungssatz beträgt 5 %.

Anwendung: Die lineare Methode ist einfach und gleichmäßig, während die degressive Methode in den ersten Jahren höhere Abschreibungen ermöglicht, was steuerliche Vorteile bringen kann.

Ein späterer Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA ist möglich.

Grundsätzlich lohnt sich eine Immobilien-GmbH bei Immobilien mit einer hohen Mietrendite und einer geringen Wertsteigerung (Immobilien, die einem hohen Verschleiß unterliegen z. B. bestimmte gewerbliche Gebäude), da sich die Steuerbelastung in der GmbH auf 15% nebst Soli reduzieren lässt. Eine steuerfreie Veräußerung - aus einer Immobilien GmbH – ist jedoch nicht möglich.

Eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahre verkauft wird. Für die Berechnung der Fristen ist die Bestimmung des Zeitpunkts der Veräußerung und des Zeitpunkts der Anschaffung von wesentlicher Bedeutung. Nach herrschender Meinung und nach ständiger Rechtsprechung muss sowohl für den Zeitpunkt der Veräußerung als auch für den Zeitpunkt der Anschaffung das Rechtsgeschäft zugrunde gelegt werden, mit dem alle bindenden Abmachungen hinsichtlich des Eigentumsübergangs getroffen worden sind. Deshalb ist grundsätzlich vom Zeitpunkt des der Veräußerung bzw. dem Erwerb zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts (in den meisten Fällen also vom Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags) auszugehen. Das gilt auch für aufschiebend bedingte Rechtsgeschäfte, da sie mit dem Abschluss für beide Parteien bindend sind und mit Bedingungseintritt Wirksamkeit entfaltet, ohne dass die Willensbekundung der Parteien bis dahin Bestand haben müssen.

Geht das wirtschaftliche Eigentum aber zu einem früheren Zeitpunkt über, beginnt die Frist mit Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten zu laufen innerhalb von drei Kalenderjahren.

Im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen werden 20% der Kosten, innerhalb von 3 Jahren, im Rahmen der Einkommensteuererklärung erstattet, maximal 40.000,00 Euro.

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn mehr als drei Objekte (unbebaute oder bebaute Grundstücke) innerhalb von fünf Jahren veräußert werden und ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung besteht. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels werden die betroffenen Objekte (bebaute und unbebaute Grundstücke) vom steuerlichen Privatvermögen in das steuerliche Betriebsvermögen übertragen. Da die Grundstücke und Gebäude, im Rahmen der steuerlichen Bilanzierung, dem Umlaufvermögen zugeordnet werden, ist eine AfA nicht mehr möglich. Zudem können die Objekte nicht mehr steuerfrei veräußert werden, da die Spekulationsfrist im Rahmen von § 23 EStG nur für Grundstücke Anwendung findet, die sich steuerlich im Privatvermögen befinden.

Vermeidungsstrategien:

- Veräußerung erst nach einer Besitzzeit des Grundstückes von 10 Jahren, da diese Objekte keine Zählobjekt im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels darstellen. Zudem ist die Veräußerung nach 10 Jahren steuerfrei.

- Bei Objekten, die innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren angeschafft, hergestellt und wieder verkauft werden, sollte dies über einen Immobilien GmbH abgewickelt werden. Dadurch werden die Objekte, die länger als 10 Jahre im Besitz bleiben sollen, geschützt.

Sofern Erhaltungsaufwendungen vorliegen und keine (nachträglichen) Anschaffungskosten, können diese in voller Höhe als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden. Zudem ermöglicht ein Wahlrecht, die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Nachträgliche Anschaffungskosten führen lediglich zu einer Erhöhung der AfA-Bemessungsgrundlage.

• Immobilien als Kapitalanlage: Wir zeigen Ihnen, wie der Kauf der Immobilie steueroptimiert erfolgen kann (Kaufpreisaufteilung, Finanzierung, Abschreibung etc.)
• Sanierung von Immobilien: Wir helfen Ihnen, die Kosten der Sanierung von eigengenutzten und vermieteten Immobilien steuerlich optimiert geltend zu machen. Das gilt besonders bei Immobilien in Sanierungsgebieten bzw. Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen.
• Bei Immobiliengesellschaften beraten wir Sie hinsichtlich der steueroptimalen Rechtsform. Außerdem erstellen für das Objekt eine transparente Umsatz-, Ertrags- und Liquiditätsplanung zur Unterstützung bei der Investorensuche.
• Wir begleiten Sie bei Verhandlungen, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, genauso wie zu Bankgesprächen zur Finanzierung einer Immobilie und sorgen für die notwendige, transparente Aufbereitung der notwendigen Unterlagen.
• Wir beraten Sie bei Vermeidung oder Gestaltung eines gewerblichen Grundstückshandels.
• Fallstricke im Rahmen der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer haben wir stets im Blick.
• Wenn Sie Immobilien schenken oder vererben möchten, begleiten wir Sie konzeptionell zur Vermeidung von Erbschaft- und Schenkungssteuer.

• Die Idee und ihre Umsetzung: Wir stehen gerne von Beginn an als Partner an Ihrer Seite und unterstützen Sie in der steuerlichen Beratung und Analyse von Erfolgs- und Liquiditätsprognosen.
• Die Gesellschaft und deren Gesellschafter: Wir begleiten Sie in der Gestaltung und Optimierung von Beteiligungskonzepten und erarbeiten Konzepte auf Gesellschafterebene
• Im Vordergrund steht die rechtssichere Beratung. Wir begleiten Sie bei Betriebsprüfungen im Energiesektor mit unserem Spezialwissen.
• Unsere Spezialisierung ist hilfreich bei der Erarbeitung von Konzernrichtlinien und Konsolidierungspackages für Tochtergesellschaften. Mit unserer Unterstützung behalten Sie den Überblick über Ihren Konzern und stellen sicher, dass die rechtlichen Erfordernisse eingehalten werden.