Branche

Steuerberatung für Immobilien

  • Immobilien als Kapitalanlage: Wir zeigen Ihnen, wie der Kauf der Immobilie steueroptimiert erfolgen kann (Kaufpreisaufteilung, Finanzierung, Abschreibung etc.)
  • Sanierung von Immobilien: Wir helfen Ihnen, die Kosten der Sanierung von eigengenutzten und vermieteten Immobilien steuerlich optimiert geltend zu machen. Das gilt besonders bei Immobilien in Sanierungsgebieten bzw. Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen.
  • Bei Immobiliengesellschaften beraten wir Sie hinsichtlich der steueroptimalen Rechtsform. Außerdem erstellen für das Objekt eine transparente Umsatz-, Ertrags- und Liquiditätsplanung zur Unterstützung bei der Investorensuche.
  • Wir begleiten Sie bei Verhandlungen, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, genauso wie zu Bankgesprächen zur Finanzierung einer Immobilie und sorgen für die notwendige, transparente Aufbereitung der notwendigen Unterlagen.
  • Wir beraten Sie bei Vermeidung oder Gestaltung eines gewerblichen Grundstückshandels.
  • Fallstricke im Rahmen der Grunderwerbsteuer und der Umsatzsteuer haben wir stets im Blick.
  • Wenn Sie Immobilien schenken oder vererben möchten, begleiten wir Sie konzeptionell zur Vermeidung von Erbschaft- und Schenkungssteuer.

Was macht ein Steuerberater für Immobilienbesitzer?

Ein Steuerberater für Immobilienbesitzer begleitet Sie ganzheitlich – von der steuerlichen und rechts­form­op­ti­mier­ten Analyse des Immobilienkaufs über die laufende Vermietung bis hin zum steueroptimierten Verkauf. Wir prüfen Grund­erwerb­steuer, mögliche AfA, Spe­ku­la­tions­fris­ten und Mieteinnahmen, erstellen Steuererklärungen sowie Ein­nah­men­überschuss­rech­nun­gen und wählen die op­ti­male Rechtsform (z. B. GbR, GmbH oder ver­mö­gens­ver­wal­ten­de GmbH & Co. KG), damit Sie Ihre Steuerlast nachhaltig minimieren.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf und -verkauf an?

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich Grund­er­werb­steuer an. Diese beträgt je nach Bundesland zwi­schen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis. Es gibt jedoch Be­frei­ungs­vor­schrif­ten, z. B. wenn der Verkauf in gerader Linie (z. B. von den Eltern an das Kind) erfolgt. Daneben kann bei bestimmen Konstellationen auch Umsatzsteuer anfallen.

Beim Verkauf einer Immobilie können Einkommensteuer nebst Soli und Kir­chen­steuer anfallen oder Kör­per­schaft­steuer nebst Soli und Gewerbesteuer. Ebenso kann beim Verkauf auch Umsatzsteuer anfallen.

Welche steuerlichen Vorteile haben vermietete Immobilien?

Durch erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten z. B. im Rahmen der degressiven AfA, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Denkmalschutz-AfA, Sanierungs-AfA können steuerliche Verluste im Rah­men der Ein­kunft­sart Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erzielt werden, die wiederum mit anderen Ein­künf­ten z.B. aus einem Anstellungsverhältnis oder dem Gewinn aus einer ge­werb­li­chen oder selbstständigen Tätigkeit verrechnet werden können.

Zudem können vermietete Immobilien, sofern sie sich im Privatvermögen be­fin­den, nach einer Besitzzeit des Grund­stücks von 10 Jahren, steuerfrei veräußert werden.

Wie funktioniert die lineare und degressive Abschreibung bei Immobilien?

Lineare Abschreibung: Der jährliche Betrag bleibt konstant und wird berechnet, indem die Anschaffungskosten mit dem Prozentsatz multipliert werden. Ge­gen­wär­tig bei Fertig­stel­lung nach dem 31.12.2022 bei Immobilien im Privatvermögen 3%.

Degressive Abschreibung: Der jährliche Abs­chrei­bungs­be­trag sinkt im Laufe der Zeit und wird auf Basis des Restwerts und der Restnutzungsdauer be­rech­net. Der degressive Abschreibungssatz beträgt 5 %.

Anwendung: Die lineare Methode ist einfach und gleich­mä­ßig, während die de­gres­si­ve Methode in den ersten Jahren höhere Abschreibungen ermöglicht, was steuerliche Vorteile bringen kann.

Ein späterer Wechsel von der degressiven AfA zur linearen AfA ist möglich.

Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH steuerlich?

Grundsätzlich lohnt sich eine Immobilien-GmbH bei Immobilien mit einer hohen Mietrendite und einer ge­rin­gen Wert­steigerung (Immobilien, die einem hohen Ver­schleiß unterliegen z. B. bestimmte gewerbliche Ge­bäu­de), da sich die Steuer­be­las­tung in der GmbH auf 15% nebst Soli reduzieren lässt. Eine steuerfreie Ver­äu­ße­rung – aus einer Immobilien GmbH – ist jedoch nicht möglich.

In welchen Fällen fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien an?

Eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahre verkauft wird. Für die Berechnung der Fristen ist die Bestimmung des Zeitpunkts der Veräußerung und des Zeitpunkts der Anschaffung von wesentlicher Bedeutung. Nach herr­schen­der Meinung und nach ständiger Recht­spre­chung muss sowohl für den Zeitpunkt der Ver­äu­ße­rung als auch für den Zeitpunkt der Anschaffung das Rechtsgeschäft zugrunde gelegt werden, mit dem alle bindenden Ab­ma­chun­gen hinsichtlich des Ei­gen­tums­über­gangs getroffen worden sind. Deshalb ist grundsätzlich vom Zeitpunkt des der Veräußerung bzw. dem Erwerb zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts (in den meisten Fällen also vom Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags) aus­zu­ge­hen. Das gilt auch für aufschiebend bedingte Rechtsgeschäfte, da sie mit dem Abschluss für beide Parteien bindend sind und mit Bedingungseintritt Wirk­sam­keit entfaltet, ohne dass die Willensbekundung der Par­tei­en bis dahin Bestand haben müssen.

Geht das wirtschaftliche Eigentum aber zu einem früheren Zeitpunkt über, beginnt die Frist mit Übergang von Gefahr, Nutzen und Lasten zu laufen innerhalb von drei Ka­len­der­jah­ren.

Welche steuerlichen Vorteile bieten energetische Sanierungsmaßnahmen?

Im Rahmen von energetischen Sanierungsmaßnahmen werden 20% der Kosten, innerhalb von 3 Jahren, im Rahmen der Einkommensteuererklärung erstattet, maximal 40.000,00 Euro.

Was versteht man unter gewerblichem Grundstückshandel und wie kann dieser vermieden werden?

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn mehr als drei Objekte (un­be­bau­te oder be­bau­te Grundstücke) innerhalb von fünf Jahren veräußert werden und ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Ver­äu­ße­rung be­steht. Im Rahmen des gewerblichen Grund­stücks­handels werden die be­trof­fe­nen Objekte (be­bau­te und un­be­bau­te Grundstücke) vom steuerlichen Pri­vat­ver­mö­gen in das steuerliche Betriebsvermögen über­tra­gen. Da die Grund­stü­cke und Ge­bäu­de, im Rahmen der steuerlichen Bilanzierung, dem Um­lauf­ver­mö­gen zu­ge­or­dnet werden, ist eine AfA nicht mehr möglich. Zu­dem können die Ob­jek­te nicht mehr steuerfrei veräußert werden, da die Spe­ku­la­tions­frist im Rah­men von § 23 EStG nur für Grund­stü­cke Anwendung findet, die sich steuerlich im Privatvermögen befinden.

Vermeidungsstrategien:

  • Veräußerung erst nach einer Besitzzeit des Grund­stü­ckes von 10 Jahren, da diese Objekte keine Zähl­ob­jekt im Rahmen des gewerblichen Grund­stücks­han­dels darstellen. Zudem ist die Ver­äu­ße­rung nach 10 Jahren steuerfrei.
  • Bei Objekten, die innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren angeschafft, hergestellt und wieder verkauft werden, sollte dies über einen Immobilien GmbH ab­ge­wi­ckelt werden. Dadurch werden die Objekte, die länger als 10 Jahre im Besitz bleiben sollen, ge­schützt.

Wie wird der Erhaltungsaufwand steuerlich behandelt?

Sofern Erhaltungsaufwendungen vorliegen und keine (nachträglichen) An­schaf­fungs­kos­ten, können diese in voller Höhe als Werbungskosten steuer­min­dernd an­ge­setzt werden. Zudem ermöglicht ein Wahlrecht, die Ver­tei­lung der Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren. Nachträgliche An­schaf­fungs­kos­ten führen le­dig­lich zu einer Erhöhung der AfA-Be­mes­sungs­grund­la­ge.